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06 April 2020
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Außerordentliche Kündigungsmöglichkeit des Mieters nach § 1117 ABGB

Nach § 1117 ABGB ist der Bestandnehmer berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird.

Für die Kündigungsmöglichkeit des Mieters nach § 1117 ABGB iZm den derzeit durch Gesetz und Verordnung bedingten Schließungen von Betriebsstätten ist daher die Frage zu klären, was unter "Unbrauchbarkeit eines beträchtlichen Teils" und "längere Zeit" verstanden wird.

Unbrauchbarkeit

Die Brauchbarkeit eines Bestandgegenstands richtet sich iSd § 1096 ABGB nach dem Vertragszweck und nach der Verkehrssitte.

Der Bestandgegenstand muss daher in erster Linie die vertraglich bedungene Beschaffenheit aufweisen und zum vertraglich bedungenen Gebrauch tauglich sein. Liegt keine entsprechende Vereinbarung über die erforderliche Beschaffenheit vor, ist bei Übergabe (nur) die (objektive) Brauchbarkeit geschuldet. Der Bestandgegenstand ist brauchbar, wenn er eine Verwendung zulässt, wie sie (gewöhnlich) nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Mangels einer anderen Vereinbarung reicht eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit aus.

Beträchtlicher Teil

§ 1117 ABGB normiert bereits bei Unbrauchbarkeit eines beträchtlichen Teils des Bestandgegenstands das außerordentliche Kündigungsrecht.

Der OGH hat in der Vergangenheit ausgesprochen, dass Unbrauchbarkeit eines beträchtlichen Teils des Bestandgegenstands bereits dann vorliegt, wenn beispielsweise der Balkon nicht barrierefrei ist, obwohl die Wohnung als behindertengerecht vermietet wurde, oder wenn einzelne Teile einer Wohnung im Zuge der Sanierung einer Heizungsanlage nicht benutzt werden können.

Längere Zeit

Der OGH verstand unter "längere Zeit" bereits Mängel (der Betrieb eines Bordells in der darüber liegenden Wohnung), bei denen davon ausgegangen werden kann, dass sie von einem Zinstermin bis zum nächsten Zinstermin nicht behoben sind, also bei einer üblichen monatlichen Zinszahlungspflicht somit in einem Zeitraum von einem Monat. In einer anderen Entscheidung aus dem Jahr 1915 betreffend den notwendigen Austausch der Heizung in einer Herrschaftswohnung hielt er fest, dass "die unbedingt notwendige Dauer von mehreren Wochen [laut dem gerichtlich bestellten Sachverständigen 4-5 Wochen, wenn alles glatt vor sich geht, eventuell sogar weniger]" als längere Zeit angesehen werden muss. Bei einer auf sechs Wochen zu Kurzwecken gemieteten Wohnung, die mit Ungeziefer befallen war, sah der OGH die Mietzeit als zu kurz an, um die Reinigung der Wohnung zu bewerkstelligen.

Es handelt sich dabei aber stets um Einzelfallentscheidungen, auch wenn hier doch eine Tendenz zu erkennen ist, dass ein Zeitraum der Unbrauchbarkeit von ungefähr einem Monat das Erfordernis der "längeren Zeit" erfüllt.

Auswirkungen von COVID-19

Am 15.03.2020 hat das Parlament das Bundesgesetz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (COVID-19-Maßnahmengesetz – BGBl I 12/2020) verabschiedet. Dieses Gesetz gibt dem Bundesminister für Gesundheit die Möglichkeit, mit einer Verordnung das bundesweite Betreten von Betriebsstätten oder nur bestimmten Betriebsstätten zum Zweck des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen zu untersagen, soweit dies zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 erforderlich ist.

Die VO BGBl II 96/2020 verbietet das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben sowie von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe.

Kundenbereiche sind idR für den gesamten Bestandgegenstand (inkl hinzugemieteter Lagerräume) ein für den Betrieb des Unternehmens wesentlicher und daher beträchtlicher Teil. Durch die ergriffenen Maßnahmen wird dieser Teil des Bestandgegenstands für vorerst vier Wochen zum bedungenen Gebrauch unbrauchbar.

Beherbergungsbetriebe dürfen zum Zweck der Erholung und Freizeitgestaltung nicht mehr betreten werden. Ausdrücklich davon ausgenommen sind Beherbergungen aus beruflichen Gründen. Damit ist klargestellt, dass Hotels für Geschäftsreisende weiterhin offenhalten dürfen und diesen auch im Hotelrestaurant Speisen und Getränke zur Verfügung stellen dürfen. Hier ist zwar der gesamte Bestandgegenstand (räumlich gesehen) weiterhin brauchbar, aber umgekehrt auch der gesamte Bestandgegenstand auch für einen Teil des bedungenen Gebrauchs (nämlich die Aufnahme von Gästen, die zur Erholung und Freizeitgestaltung kommen) unbrauchbar. Auch hier ist daher wohl das Kriterium des Fehlens der Brauchbarkeit für den bedungenen Gebrauch gegeben. Hier gelten die Maßnahmen aber bundesweit erst ab 04.04.2020 und sind mit 24.04.2020 beschränkt, also nur drei Wochen (anderes gilt in Bundesländern wie Tirol und Salzburg, wo es schon davor Verordnungen der Bezirkshauptmannschaften gegeben hat, Hotels für touristische Zwecke zu schließen und wo die Dauer fast sechs Wochen beträgt).

Es sprechen daher durchaus Gründe dafür, dass bei der zwangsweisen Schließung des Kundenbereichs von vorerst vier Wochen bereits eine Unbrauchbarkeit zumindest für einen "beträchtlichen Teil" des Bestandgegenstands über "längere Zeit" im Sinne des § 1117 ABGB vorliegt. Der Mieter könnte daher zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sein.

Bei Hotels ist nach Bundesland zu differenzieren. Drei Wochen liegt noch unter dem vom OGH angenommenen Wert, sodass hier die Grenze noch nicht erreicht sein wird. Sechs Wochen erfüllt die Grenze dafür deutlich klarer.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass die Öffnungszeiten im Gastgewerbe aufgrund von künftigen Verordnungen oder Gesetzen weiterhin eingeschränkt bleiben. Dies würde die Wahrscheinlichkeit, dass eine Auflösung gemäß § 1117 ABGB rechtmäßig ist, weiter erhöhen.

Zu beachten ist aber, dass diese gesetzliche Regelung nicht zwingend ist und vertraglich abgeändert werden kann. Insbesondere ist es zulässig – und kommt in der Praxis auch immer wieder vor -, dass hier vereinbart wird, dass eine Auflösung für den Mieter möglich ist, wenn der Bestandgegenstand eine bestimmte Dauer unbrauchbar ist – dann gilt diese Dauer und nicht die "längere Zeit" des § 1117 ABGB.

Es ist daher in jedem Einzelfall zu überprüfen, ob und inwieweit hier im jeweiligen Bestandvertrag vom gesetzlichen Modell abgewichen wurde.