Auswirkungen auf Mietverträge

Stand: 10. April 2020

1. Muss die Miete weiter gezahlt werden oder kann man den Mietzins mindern?

§ 1104 ABGB bestimmt, dass dann, wenn der Bestandgegenstand wegen außerordentlicher Zufälle wie Feuer, Krieg oder Seuchen, große Überschwemmungen oder Wetterschlägen, gar nicht gebraucht werden kann, zwar der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist, allerdings auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist. Wenn der Mieter trotz eines solchen Zufalls den Mietgegenstand noch eingeschränkt gebrauchen kann, wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen (§ 1105 ABGB; für Pachtverträge gilt diese Regelung nicht und ist dort bei bloßer Einschränkung der vertraglichen Nutzungsmöglichkeit der volle Pachtzins zu zahlen).

Nach § 1117 ABGB ist der Bestandnehmer berechtigt, auch vor Ablauf der vereinbarten Zeit den Vertrag mit sofortiger Wirkung aufzulösen, wenn der Bestandgegenstand ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der ihn zum vereinbarten Gebrauch untauglich macht (nur bei unbedeutenden Mängeln – dazu werden bei einem auf Dauer angelegten Vertrag wohl auch kurze Störungen zählen, selbst wenn sie schwerwiegend sind und Komplettschließungen zur Folge haben - ist keine Auflösung möglich und bei leicht behebbaren Mängeln muss zuerst Verbesserung begehrt werden).

Bei all diesen Bestimmungen kommt es darauf an, dass der Bestandgegenstand nicht zum bedungenen Gebrauch benützt werden kann. Es ist also immer darauf abzustellen, zu welchem Zweck die Inbestandgabe erfolgt. Daran ist zu messen, ob teilweise oder gänzliche Unbenützbarkeit vorliegt und wie weit ein Anspruch auf Reduktion des Mietzinses geht.

Die Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts kann sich auch aufgrund einer behördlichen Anordnung ergeben. Lediglich dann, wenn deren Begründung auf Umständen beruht, die wesentlich in der Person des Bestandnehmers liegen, gilt § 1107 ABGB, wonach der Gebrauch des Bestandgegenstands aus einem dem Bestandnehmer zuzurechnenden Hindernis vereitelt wird und der Bestandnehmer den Zins weiter zu entrichten hat. Hindernisse, die nicht in die Sphäre des Bestandnehmers fallen, sondern jener des Bestandgebers angehören oder der neutralen Sphäre zuzurechnen sind, fallen nicht in den Anwendungsbereich von § 1107 ABGB, sondern unter die §§ 1104, 1105 und 1117 ABGB. Nicht der neutralen Sphäre zuzurechnen, sondern der Sphäre des Bestandnehmers sind nach der Rechtsprechung jedoch Dinge des "allgemeinen Lebensrisikos" wie zum Beispiel Gleisverlegungsarbeiten vor dem Bestandobjekt oder eine Änderung der Lichtverhältnisse und der Aussicht wegen Aufstockungen in der Nachbarschaft. Nicht dem allgemeinen Lebensrisikos zugerechnet wurde jedoch die Errichtung einer Garage unmittelbar neben dem Garten der angemieteten Wohnung, sondern wurde dort eine Beeinträchtigung der Nutzung und ein Recht auf Minderung des Mietzinses angenommen. Zu behördlichen Entscheidungen, die eine Nutzung des Mietgegenstands zum bedungenen Gebrauch untersagen, finden sich lediglich Literaturmeinungen, die dieses Risiko dem Vermieter zuordnen und nicht als "allgemeines Lebensrisiko", dass der Mieter tragen muss, ansehen.

Es sprechen also sehr gute Argumente dafür, dass der Mieter von der Mietzinszahlungspflicht befreit wird (oder zumindest teilweise befreit wird, wenn das Mietobjekt teilweise unter die Ausnahmebestimmungen fällt und damit teilweise immer noch dem vertraglichen Zweck entsprechend genutzt werden kann) und sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht hat.

Die gesetzlichen Regelungen sind nicht zwingend und können vertraglich abgeändert werden.

Es muss daher in jedem Einzelfall geprüft werden,

  • was der vertraglich bedungene Gebrauch ist,
  • ob dieser vertraglich bedungene Gebrauch durch die behördlichen Einschränkungen zur Gänze oder nur teilweise wegfällt (diese Beurteilung kann im Einzelfall durchaus schwierig sein: Wenn der Verwendungszweck der Handel mit Waren aller Art ist, aber seit Beginn des Mietverhältnisses ein Sportgeschäft im Mietobjekt geführt wurde, kann ich den Mieter darauf verweisen, dass er ja auch einen Drogeriemarkt (oder einen anderen ausgenommenen Handel) betreiben könnte? Hat der Mieter mit einem sehr engen Verwendungszweck hier Glück gehabt? Bei fast jedem Einzelhandelsgeschäft gibt es neben dem Kundenbereich auch Sozialräume für Mitarbeiter, ein kleines Büro für den Filialleiter, ein kleines Lager zum Nachschlichten der Regale – diese Bereiche sind vom Betretungsverbot nicht betroffen, aber wirtschaftlich für den Mieter in der Regel nicht mehr sinnvoll brauchbar – besteht jetzt Anspruch nur auf teilweise Mietzinsminderung?)
  • ob die Schließung wirklich zur Gänze auf einer behördlichen Anordnung beruht, oder (auch) eine Entscheidung des Mieters ohne behördlichen Zwang zur Schließung geführt hat (zB komplette Umstellung auf Home Office)
  • ob und inwieweit im jeweiligen Bestandvertrag vom gesetzlichen Modell abgewichen wurde (was im Einzelfall durchaus schwierig ist, weil es wohl keinen Mietvertrag gibt, in dem ausdrücklich steht, dass der Mieter das Risiko eines behördlichen Betretungsverbots auf Grund einer Seuche übernimmt).

Weitere Informationen finden Sie im Artikel Auswirkungen der Schließungen von Betriebsstätten auf Mietverträge.

2. Verstößt man gegen eine vertragliche Betriebspflicht, wenn das Geschäft aufgrund der behördlichen Anordnung geschlossen bleibt?

Der OGH hat im Jahre 2005 entschieden, dass das Auftreten der Infektionskrankheit SARS ein Fall von höherer Gewalt ist (OGH 4 Ob 103/05h). Wir können also durchaus davon ausgehen, dass es sich beim Auftreten des Coronavirus um einen Fall von höherer Gewalt handelt.
Damit ist klar, dass der Bestandnehmer die Betriebspflicht nicht schuldhaft verletzt und somit eventuelle Vertragsstrafen nicht gefordert werden können und diesbezüglich vereinbarte Kündigungsgründe nicht greifen. Da die Erfüllung der Betriebspflicht auch aus rechtlichen Gründen unmöglich ist, kann der Bestandgeber diese vertragliche Verpflichtung für die Dauer der behördlich angeordneten Schließung auch nicht durchsetzen.

Es ist auch mehr als fraglich, ob bei einer allgemeinen, auf unbefristete Dauer behördlich angeordneten Schließung ein wichtiger Grund für den Bestandgeber zur Auflösung des Bestandvertrags liegt. Wenn nur ein vorübergehendes Hindernis vorliegt, dann wird wohl das Interesse an der Aufrechterhaltung des Bestandvertrags auf Seiten des Bestandnehmers überwiegen.

 

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