NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz – Was Bauherren wissen müssen

Überblick

Das NÖ Sanierungsvereinfachungsgesetz (NÖ SanVG) ändert die NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BauO) umfassend, um das Bauen und Sanieren zu vereinfachen und leistbarer zu machen.

Die wichtigsten Änderungen betreffen nicht nur Sanierungen, sondern viele weitere Bereiche, wie insb:

• Erleichterungen durch Abweichungen von bautechnischen Anforderungen bei Bestandsbauten;
• Entfall des Anzeigeverfahrens zugunsten eines vereinfachten Bewilligungsverfahrens;
• Liberalisierung der Bauwich-Regelungen;
• Änderung der Nachbar-Parteistellung;
• Erweiterungen bei bewilligungs- und meldefreien Vorhaben;
• Stellplatzerleichterungen bei begleitetem, barrierefreiem und jungem Wohnen.

Das NÖ SanVG tritt am 01.03.2026 in Kraft; für laufende Projekte sind die Übergangsbestimmungen wesentlich.

Sanierungserleichterungen im Bestand

Herzstück der Reform ist § 48a NÖ BauO, der Sanierungen im Bestand erleichtert. Die Bestimmung ermöglicht es, von den aktuell geltenden bautechnischen Anforderungen abzuweichen – sowohl im Bestand als auch beim neu hinzukommenden Bauwerksteil. Die Regelung gilt für Bauwerke, die vor dem 01.02.2015 (Inkrafttreten der NÖ BauO) bewilligt wurden oder vermuteten Konsens haben.

Begünstigt sind folgende Vorhaben:

• Vertikale Zubauten (Aufstockungen), bei denen die bebaute Fläche nicht vergrößert wird;
• Abänderungen bestehender Bauwerke; und
• Änderungen des Verwendungszwecks von Bauwerken.

Horizontale Zubauten sind aufgrund der einhergehenden Bodenversiegelung nicht erfasst.

Voraussetzung ist, dass keine wesentliche Beeinträchtigung der Sicherheit von Personen eintritt. Es gilt das Sicherheitsniveau des rechtmäßigen Bestands. Eine Nachrüstung auf den aktuellen Stand der Technik ist nur bei wesentlicher Verschlechterung der Sicherheit von Personen erforderlich. Bei potenzieller Beeinträchtigung der Sicherheit von Personen ist dem Antrag eine Bestätigung einer unabhängigen befugten Person beizulegen. Die Behörde hat dieser Bestätigung grds zu folgen, es sei denn, es bestehen begründete Zweifel.

Abweichungen von zwingenden EU-rechtlichen Vorgaben sind hingegen unzulässig. Das gilt insb für Vorgaben zu:

• Energieeinsparung und Wärmeschutz;
• Vorgaben zu elektronischer Kommunikation;
• Vorgaben zu Hausinstallationen für Trinkwasser.

Hier sind die geltenden Standards weiterhin einzuhalten.

Vom Anzeige- zum vereinfachten Bewilligungsverfahren

Bisher anzeigepflichtige Vorhaben erfordern künftig ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren. Anstelle der Anzeige eines Vorhabens unter Beilage einfacher Unterlagen, das bei Nichtuntersagung binnen einer bestimmten Frist errichtet werden durfte, bedarf es nun eines förmlichen Antrags sowie der Ausstellung eines Bewilligungsbescheids.

Begründet wurde diese Umstellung insb mit Schwierigkeiten des Anzeigeverfahrens in der Praxis, etwa wenn unvollständige Unterlagen vorgelegt wurden und die Baubehörde dies nicht mitteilte. Trotz Kritik am bürokratischen Mehraufwand bietet das neue Verfahren mehr Rechtssicherheit.

Gegenüber dem ordentlichen Bewilligungsverfahren (§ 14 NÖ BauO) bietet das vereinfachte Verfahren folgende Erleichterungen:

• Reduzierte Anforderungen an die Antragsbeilagen (maßstäbliche Darstellung und Beschreibung genügen);
• Keine Verpflichtung zur Beauftragung von Fachleuten (Ausnahme: Energieausweis bei bestimmten Vorhaben);
• Grds keine Parteistellung der Nachbarn (Ausnahme: Abänderung eines Bauwerks, wenn dadurch Brandschutz, Belichtung/Belüftung, Trinkwasserversorgung, Abwasserbeseitigung oder Nachbarrechte beeinträchtigt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild möglich ist; allerdings kann die Zustimmung der Nachbarn eingeholt werden, wodurch sie ihre Parteistellung verlieren);
• Vereinfachte oder entfallende Information der Nachbarn;
• Reduzierte Anforderungen bei der Fertigstellungsanzeige.

Neue Vorhaben im vereinfachten Verfahren, erweiterte bewilligungs- und meldepflichtige Vorhaben

Aus Anlass der grundlegenden Überarbeitung erfolgte auch eine Neubewertung der einzelnen Tatbestände. Für manche Tatbestände entfällt die Bewilligungspflicht gänzlich; meldepflichtige Vorhaben werden ausgeweitet.

Die Änderungen lassen sich auszugsweise wie folgt darstellen:

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben:

• Aufstellung und Austausch von:
  • Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
  • Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW,
  • Blockheizkraftwerken, die keiner elektrizitäts- oder gewerberechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, sofern sie der Raumheizung von Gebäuden, die nicht gewerbliche Betriebsanlagen sind, dienen.
• Abänderung von:
  • Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 400 kW, wenn dadurch die Sicherheit von Personen und Sachen beeinträchtigt oder der Brandschutz verletzt werden könnten,
  • mittelgroßen Feuerungsanlagen, sofern sie sich auf die anzuwendenden Emissionsgrenzwerte auswirken könnten.

Vorhaben im vereinfachten Verfahren:

• Nutzungsänderungen und Wohnungsvermehrungen mit Auswirkungen auf Widmung, Stellplätze, Statik, Brandschutz, Barrierefreiheit oder Wärmeschutz,
• Grundstücksnutzungen (Stellplätze, Lagerplätze, Grundstücksausfahrten),
• Lagerung brennbarer Flüssigkeiten ab 1.000 Liter,
• Photovoltaikanlagen über 100 kW im Grünland.

Meldepflichtige Vorhaben:

• Pflichtladepunkte und leistungsstarke Ladepunkte über 2 kW in Garagen und Parkdecks (außer kleinen ebenerdigen Garagen bis 250 m²) für Elektrofahrzeuge,
• Fassadensanierungen einschließlich Änderung von Fassadensystemen (außerhalb von Schutzzonen).

Bewilligungs- und meldefreie Vorhaben:

• Lagercontainer bis 260 m³ in Betriebs- und Industriegebieten,
• Batteriespeicher,
• Baustelleneinrichtungen für die Dauer der Bauführung.

Übergangsbestimmungen

Anhängige Verfahren sind nach alter Rechtslage weiterzuführen. Um von den Erleichterungen zu profitieren, können bereits gestellte Anträge zurückgezogen und neu eingereicht werden.

Vor dem 01.03.2026 rechtmäßig angezeigte Bauvorhaben gelten als bewilligt, sofern das angezeigte Bauvorhaben nicht fristgerecht untersagt wurde.

Fazit

Das NÖ SanVG bringt die umfassendste Reform des niederösterreichischen Baurechts seit Inkrafttreten der NÖ BauO 2014.

Ob die Novelle hält, was der Titel verspricht, bleibt offen. Zwar wird Sanieren im Bestand durch Abweichen von bautechnischen Anforderungen einfacher. Durch die verpflichtende Einhaltung von EU-Vorschriften und die Ausnahme insb für horizontale Zubauten bleibt abzuwarten, ob in der Praxis die erhoffte Revolution tatsächlich eintritt.

Wir empfehlen, bis zum Inkrafttreten der Novelle Verfahren auf Rückzug und Neueinreichung zu prüfen. Projekte in Planung sollten im Hinblick auf die Neueinstufung der neuen Bewilligungs- und Meldepflichten geprüft werden.

Autoren: Sarah Wolf, Maximilian Klein